수익형 부동산에 대한 관심이 높아지면서 상가와 달리 상대적으로 투자가 쉬운 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있다. 최근 아파트 규제가 심해지면서 아파트 건설사들이 아파트 + 오피스텔인 아파텔을 짓는 곳이 많아지고 있다. 오피스텔 투자의 위험요소를 모르고 투자한다면 세금폭탄을 맞을 수 있으니 알고 투자해야 한다.
오피스텔 용도
오피스텔의 주된 용도는 업무용으로 활용하는 것이다. 취득단계에서 주택과 다르게 일반 부동산과 동일하게 4%의 취득세를 납부한다. 주택으로 보지 않기 때문이다. 주된 용도인 업무용 오피스텔을 취득하고 이를 주거용으로 사용할 경우 과세체계가 달라져 주택으로 간주한다. 취득 시에는 주택으로 보지 않지만 주거용으로 사용 시 양도단계에서는 주택으로 간주되는 것이다.
오피스텔 위험요소
1주택인 A 씨가 오피스텔 분양사무실에서 안전한 수익률과 부가가치세를 환급 받을환급받을 수 있다며 오피스텔의 투자를 권유하여 2채의 오피스텔에 투자를 하였습니다. 부가가치세를 환급받을 수 있는 경우는 오피스텔을 업무용으로 사용할 경우이며 주택임대사업자가 아닌 일반 임대사업자를 내야 합니다. A 씨는 업무용으로 임대를 내놓았지만 사실상 업무용 사용할 임차인을 구하는 것은 하늘에 별따기입니다. 그래서 어쩔 수 없이 주거용으로 구하는 경우가 많습니다. 임차인이 전입신고를 하게 되고 주거용으로 사용하는 경우 주택으로 간주됩니다.
오피스텔 보유, 양도단계
A 씨는 1 주택에 2채의 오피스텔을 보유하고 있는데 앞서 말했듯이 업무용으로 임차인을 구하지 못하여 주거용으로 사용한다면 일반 임대사업자를 냈다 하여도 실제 사용 용도에 따라 주거용으로 과세를 판단합니다. 실제 3 주택으로 보기에 종부세 과세기준 판단에 있어 1 주택인 9억이 아닌 2 주택 공시 가격 6억 원을 기준으로 종부세를 부과할 수 있다. 3 주택자는 일반 세율보다 높기 때문에 보유세 부담도 증가할 수 있다.
A 씨의 가장 큰 문제는 양도단계이다. 오피스텔은 업무용으로 사용했다면 괜찮지만 주거용으로 사용했다면 주택으로 간주되어 3 주택 소유자가 된다. 그렇게 되면 1 주택 비과세도 불가하며 양도한 주택이 조정대상지역에 있다면 양도세가 중과되어 장기보유 특별공제를 받을 수 없다. 한마디로 세금 폭탄을 맞게 되는 것이다.
이렇게 되면 월세 수익을 얻고 부가세 환급을 받으려고 투자한 오피스텔 때문에 양도세 폭탄을 맞을 것입니다. 그럼에도 투자를 하신 분들이 계신다면 원래 가지고 있던 주택을 처분하기 전에 오피스텔을 먼저 처분하는 것이 좋습니다. 오피스텔 처분 시 주의할 점은 일반사업자를 내고 부가가치세를 환급받았다면 10년 이내 처분 시 환급분을 토해내야 한다. 또 주택임대사업자로 등록했다면 1채당 3천만 원의 과태료를 내야 할 수도 있으니 사업자등록을 했다면 꼭 다른 사업자에게 매도해야 한다. 오피스텔을 먼저 처분하고 마지막에 주택을 처분하게 되면 비과세 혜택을 받을 수 있으니 참고하자.
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